物件の中で、過去に人が亡くなっていた場合、そのことを買主や借主に伝えるべきでしょうか。伝えなかったために、あとでトラブルになる例は、後を絶ちません。一方で、すべてを告げると、不必要に物件の価値が下がったり、亡くなった方や遺族のプライバシーが傷ついたりするおそれもあります。
そこで、国土交通省は、令和3年10月に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をまとめました。この記事では、その考え方を整理します。条文ではなく、ガイドラインの内容である点に、注意してください。
この記事のポイント
- ガイドラインは、宅建業者が宅建業法上負う義務の解釈を整理したもので、法令そのものではない
- 自然死や、日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよい（特殊清掃が行われた場合を除く）
- 賃貸では、それ以外の死でも、発生から概ね3年が経過すれば、原則として告げなくてよい
- 隣接住戸や、通常使用しない共用部分での死は、告げなくてよい
- 告げるときも、亡くなった方や遺族の個人情報は、告げない
ガイドラインとは
ガイドラインは、取引の対象となる不動産で、過去に人の死が生じた場合に、宅建業者が宅建業法上負う義務について、裁判例や取引実務を踏まえて、一般的に妥当と考えられる解釈を整理したものです。
- 対象は、居住用の不動産（住宅）の売買・賃貸。マンションなど集合住宅の共用部分も、日常生活で通常使用する部分は、対象に含まれる。
- 法令ではなく、行政が示した指針。宅建業者が告知の要否を判断する際の目安になる。
重要な事項を故意に告げないことは、宅建業者の禁止事項（断定的判断・威迫・手付貸与など）で学んだ、宅建業法47条1号の禁止に当たります。人の死について、どこまでが「告げなければならない重要な事項」なのかを、ガイドラインが整理しています。重要事項説明の全体像は重要事項説明とは？目的と全体像です。
告げなくてよい場合
| 場面 | 売買 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 自然死（老衰、病死など）や、日常生活の中での不慮の死（転倒、階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など） | 告げなくてよい | 告げなくてよい |
| 隣接住戸や、通常使用しない共用部分で発生した死（死因を問わない） | 告げなくてよい | 告げなくてよい |
| 上の自然死等以外の死（他殺、自死など）が、物件内や、通常使用する共用部分で発生してから、概ね3年が経過した後 | 期間の目安はない（個別に判断） | 告げなくてよい |
「日常生活の中での不慮の死」は、住宅の中で通常起こりうる事故による死のことです。これらの死は、住宅で起こることが当然に予想されるため、一般的に心理的な抵抗が強くない、と考えられています。
告げなければならない場合
- 自然死や、日常生活の中での不慮の死でも、発見が遅れて、特殊清掃等が行われた場合。賃貸では、発覚から概ね3年が経過するまでは、告げる。
- 他殺、自死、事故死その他、原因が明らかでない死が、物件内や、通常使用する共用部分で発生した場合。賃貸では概ね3年以内、売買では期間の目安がなく、告げる。
- 上の告げなくてよい場合に当たっても、買主・借主が事案の有無を尋ねた場合や、社会的影響が大きい事案で、買主・借主が把握しておくべき特段の事情がある場合。
ここで特に大切なのは、「概ね3年」という目安が、賃貸にだけ置かれていることです。売買では、期間が過ぎれば告げなくてよい、という整理にはなっていません。
特殊清掃等とは
特殊清掃等とは、遺体の発見が遅れたことなどによって、室内に汚れや臭いが残り、専門の業者が行う、特別な清掃や、大規模なリフォームのことです。自然死や不慮の死でも、特殊清掃等が行われた場合は、買主・借主の判断に影響を与えるおそれがあるため、告げる対象になります。
告げるときの内容
告知するときは、次の事項を告げます。
- 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は、発覚時期）
- 事案の発生した場所
- 死因（原因が明らかでない場合は、不明であること）
- 特殊清掃等が行われた場合は、その旨
一方で、亡くなった方や遺族の氏名、年齢、住所、家族構成のほか、具体的な死の態様や、発見の状況は、告げる必要がありません。個人情報を守るためです。
宅建業者の調査
宅建業者が媒介する場合、どこまで調べる必要があるのでしょうか。ガイドラインは、売主や貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする、としています。
つまり、宅建業者は、周辺住民への聞き込みまでする義務はありません。ただし、告知書に記載がなくても、事案の存在を疑うに足りる特段の事情があるときは、さらに確認する必要があります。
試験や実務でのポイント
- ガイドラインは、法令ではなく、国土交通省が示した解釈の指針です。
- 自然死・日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよい。ただし、特殊清掃等が行われた場合は、告げる。
- 概ね3年の目安は、賃貸だけにある。売買には、期間の目安がない。
- 隣接住戸や、通常使用しない共用部分での死は、告げなくてよい。
- 告げるのは、発生時期・場所・死因・特殊清掃等の有無。氏名などの個人情報は告げない。
- 調査は、売主・貸主に告知書等への記載を求めれば、原則として足りる。
確認問題
次の記述が正しければ○、誤りなら×で答えてみましょう。
賃貸住宅の対象の部屋で、他殺があった場合は、その事案の発生から概ね3年が経過した後は、原則として、借主に告げなくてよい。（答えを見る）
○。賃貸では、概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてよいとされています。
住宅の売買では、自死があった場合も、事案の発生から概ね3年が経過すれば、買主に告げなくてよい。（答えを見る）
×。概ね3年の目安は、賃貸にだけ置かれています。売買には、期間の目安がありません。
取引の対象の住戸の隣の住戸で、自死があった場合は、売買でも賃貸でも、原則として告げなくてよい。（答えを見る）
○。隣接住戸での死は、原則として、告げなくてよいとされています。
宅建業者は、人の死について告げるときは、亡くなった方の氏名、年齢、家族構成も、あわせて告げなければならない。（答えを見る）
×。個人情報の保護の観点から、氏名、年齢、住所、家族構成などは、告げる必要がありません。
宅建業者が媒介する場合は、売主や貸主に告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされる。（答えを見る）
○。ガイドラインは、告知書等への記載を求めることで足りるとしています。
まとめ
- ガイドラインは、国土交通省が示した、告知の要否の判断の指針
- 自然死・日常生活の中での不慮の死は告げなくてよい。ただし特殊清掃等があれば告げる
- 賃貸は、それ以外の死でも概ね3年経過後は告げなくてよい。売買には期間の目安がない
- 個人情報は告げない。調査は、告知書等への記載を求めれば足りる
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）。ガイドラインは、見直されることがあるため、実務では、最新のものを確認してください。
これで、パート4「契約するとき」の記事がそろいました。次のパート「売主が宅建業者のとき」は、売主が宅建業者のとき：自ら売主制限（8種制限）から始まります。パート4全体は契約するとき：契約書面と業務上のルールから確認できます。
